FM-gerecht planen: Was Bauherren schon in der Vorplanung beachten müssen

Die Weichen für die Wirtschaftlichkeit: Warum die Vorplanung über die Betriebskosten entscheidet

Die Vorplanung ist die vielleicht entscheidendste Phase im gesamten Bauprozess. Sie legt unumkehrbar fest, ob ein Gebäude langfristig wirtschaftlich betrieben werden kann oder von Beginn an zum finanziellen Risiko wird. Viele Bauherren konzentrieren sich in diesem Stadium naturgemäss auf architektonische Gestaltung und bautechnische Herausforderungen. Dabei gerät oft aus dem Blickfeld, dass genau hier die wesentlichen Weichen für einen effizienten und kostengünstigen Betrieb gestellt werden. Die gute Nachricht ist: Spätere Betriebskosten sind kein Schicksal, sondern lassen sich in der Vorplanung mit den richtigen Maßnahmen signifikant und dauerhaft beeinflussen.

Klare Betriebs- und Nutzungskonzepte als Fundament

Noch vor der Festlegung konkreter Grundrisse oder Materialien ist es unerlässlich, klare Antworten auf die zentralen betrieblichen Fragen zu finden. Dazu gehört ein tiefgehendes Verständnis dafür, wie das Gebäude im Alltag tatsächlich genutzt werden soll, welche Reinigungsintervalle aus hygienischer und ästhetischer Sicht erforderlich sind und mit welchen Instandhaltungszyklen über die Jahre gerechnet werden muss.

Ein detailliertes Betriebskonzept bildet das unverzichtbare Fundament für alle weiteren Planungsschritte. Fehlt diese strategische Basis, entstehen oft Gebäude, die betriebliche Abläufe unbeabsichtigt erschweren. Das kann sich in ungeeigneten Raumaufteilungen zeigen, die lange Laufwege verursachen, oder in fehlenden Servicebereichen, die eine effiziente Logistik behindern. Eine präzise und vorausschauende Definition der Nutzungsanforderungen ist daher die Grundlage für eine Planung, die den Betrieb nicht behindert, sondern aktiv unterstützt.

Der Paradigmenwechsel: Die Gesamtkosten im Blick

Ein zentraler Schritt hin zu mehr Wirtschaftlichkeit ist ein Perspektivwechsel: von einer Fokussierung auf die reinen Baukosten hin zu einer Betrachtung der gesamten Lebenszykluskosten. Diese umfassende Sichtweise sollte bereits in der Vorplanung verankert werden.

Konkret bedeutet das, Materialien nicht primär nach ihren Anschaffungskosten, sondern vielmehr nach Kriterien wie Haltbarkeit, Pflegeaufwand und Reparaturfreundlichkeit auszuwählen. Gleiches gilt für technische Installationen, die auf ihre Wartungsfreundlichkeit und Energieeffizienz über einen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren zu prüfen sind. Ein robuster, langlebiger Bodenbelag mag in der Anschaffung teurer erscheinen, doch über die gesamte Lebensdauer gerechnet, spart er durch geringeren Reinigungsaufwand und selteneren Austausch erhebliche Kosten ein. Es geht also darum, die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung zur zentralen Entscheidungsgrundlage zu machen.

Die entscheidende Weichenstellung: Expertise zum richtigen Zeitpunkt

Die grösste Hebelwirkung, um die Betriebskosten nachhaltig zu optimieren, liegt in der frühen Einbindung von Facility-Management-Experten. Diese bringen die entscheidende Praxisperspektive ein, lange bevor die Pläne in Beton gegossen werden.

Ihre Aufgabe ist es, Entwürfe daraufhin zu überprüfen, ob die Grundrisse eine reinigungseffiziente Bewirtschaftung zulassen und ob technische Anlagen auch tatsächlich wartungsfreundlich zugänglich sind. Sie können die Weichen für sparsame Betriebsabläufe stellen und eine erste, datenbasierte Kostenschätzung für den laufenden Betrieb erstellen. Durch diese frühe Integration lässt sich vermeiden, dass sich kostenintensive Planungsfehler in der späteren Ausführungsplanung verfestigen und nur noch mit hohem Aufwand zu korrigieren sind.

Fazit: Vorplanung als Schlüsselphase für wirtschaftliche Gebäude

Zusammengefasst ist eine FM-gerechte Planung in der Vorplanung kein zusätzlicher Kostenpunkt, sondern eine strategische Investition in die langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Indem Bauherren von Beginn an auf klare Betriebskonzepte, eine Lebenszykluskostenbetrachtung und die frühe Einbindung von FM-Expertise setzen, schaffen sie die Voraussetzung für kontrollierbare Betriebskosten, betriebliche Stabilität und langfristige Budgetsicherheit. So wird das Gebäude nicht nur ein architektonisches, sondern auch ein ökonomisches Erfolgsmodell.